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停车场建立怎样用足政策供好天www.7894f.com

 跟着经济、社会的生长和城镇化程度的进步,泊车易成了困扰城市生长的“老大难”题目之一。克日,住房和城乡建设部取国土资源部结合印发《关于进一步完美城市停车场计划建立及用地政策的关照》(建城〔2016〕193号,以下简称193号文),明白了停车场正在计划和建立上的一系列支撑政策,一经公布便在社会上引发普遍存眷。
  正在地皮政策上,193号文从地皮供给企图布置、供天体式格局挑选、土地价格肯定、存量用地盘活、地皮供后羁系等多个方面,给出了详细的政策布置并明白了管理要求。本期邀请国土资源部土地利用管理司相干人士,对193号文中停车场用地各个环节的政策要点一一作出解读。

  1 停车场用地归入供天企图并优先布置
  2010年,国土资源部印发了《国有建立用地供给企图体例范例》(领土资发〔2010〕117号),用以指点市县体例当地的年度建立用地供给企图,对企图年度的国有建立用地供给总量、构造、结构、时序和体式格局做出预先布置。
  193号文化确提出:停车场用地供给该当归入国有建立用地供给企图。正在用地上支撑城市停车场建立,起首要做的,就是将停车场用地归入到本地的年度建立用地供给企图当中。各城市当局正在体例供天企图时,应重点掌握5个要点:
  针对本市企图年度地皮供给才能,测算好用于停车场建立的地皮供应量,同时要测算好停车场用地需求量。
  新建的零丁停车场,所需用天该当归入年度地皮供给企图,那是不问可知的。
  新建建筑物配建停车场的,配建局部所需的用地该当归入地皮供给企图。
  正在公园绿地、黉舍操场、城市道路、广场、公交场站等公共设施下建立停车场的,所需用天也应归入年度地皮供给企图。需求阐明的是,那局部用地的供给,实质上是地下建立用地使用权的供给,而不是地表建立用地使用权的供给。
  依法由当局发出的闲置地皮从新供应时,各地可优先布置用于停车场建立,那局部地皮也应归入年度地皮供给企图。

  2 停车场供天应遵照建立用地供给的一样平常原则
  停车场用地属于建立用地,其供天体式格局的挑选该当遵照“计划肯定地皮用处、合作肯定用地者、市场肯定地价”的一样平常原则。换言之,停车场用地相符划拨供天局限的,可划拨供天;不符合划拨局限的,该当有偿供天;同一宗停车场用地有两个以上意向用地者的,该当接纳招标、拍卖大概挂牌体式格局肯定用地者和地价。193号文根据供天体式格局肯定的一样平常划定规矩,对停车场用地供给体式格局停止了进一步细化。各地正在肯定停车场供天政策时,应掌握五个要点:
  根据《划拨用地目次》(国土资源部9命令),公共交通设备包孕城市轻轨、地下铁路线路,公共交通车辆停车场、首末站(总站)、调试中央、整流站和车辆保养场。属于《划拨用地目次》范围内的泊车设备项目,由建设单位提出申请,经市、县人民政府核准,能够划拨体式格局供应地皮使用权。固然,若是建设单位申请以出让、租赁体式格局有偿使用这类用地,也能够解决有偿使用手续。
  不符合《划拨用地目次》的运营性泊车设备用地,不得划拨供天,该当执行有偿使用,有偿使用的体式格局重要包孕出让或租赁。
  停车场执行出让或租赁体式格局供天的,该当根据国土资源部下发的《和谈出让国有土地使用权范例》(领土资发〔2006〕114号)的要求,对新建自力占地的运营性大众停车场用地,同一宗用地通告后只要一个意向用地者的,能够和谈体式格局供给地皮;同一宗天通告后,有两个以上意向用地者的,该当根据《物权法》第137条“统一地皮有两个以上意向用地者的,该当接纳招标、拍卖等公然竞价的体式格局出让”划定,根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范例》(领土资发〔2006〕114号)划定的顺序,范例操纵。
  当局正在供给产业、贸易、旅游、娱乐、商品住宅等运营性用地时配建停车场用地的,停车场应同上述几类用地一同以招标、拍卖大概挂牌体式格局出让,不得零丁为停车场用地解决和谈出让。也就是说,停车场作为配套设备,应实用主用处项目用地的供天体式格局,主用处为运营性用地,一律以招标拍卖挂牌体式格局供天。
  当局正在供应城市公共交通停车场用地时配建商服设备的,公共交通停车场用地能够接纳划拨体式格局供天,配建的商服等用地可按市场价有偿使用,能够不接纳招标拍卖挂牌体式格局出让。停车场建立中的配建政策取保障性住房建立中的配建政策是一脉相承的。国土资源部《关于增强房地产用地供应和羁系有关题目的关照》(领土资发〔2010〕34号)初次明确提出,保障性住房建设项目中配建的商服等运营性项目用地,应按市场价有偿使用;商品房建设项目中配建保障性住房的,必需正在土地出让条约中明白保障性住房的修建总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由当局发出或收买的前提、保障性住房取商品住房同步建立等束缚性前提。因而,无论是停车场用地中配建商服用天,照样运营性用地中配建停车场用地,取单一用处的地皮供给比拟,状况皆较为庞大,需求正在供天体式格局、土地面积分摊、地价肯定和价款交纳、条约签署等方面,做更多的测算和精细化工做。

  3 精准掌握、用好用足地价支撑政策
  193号文化确了停车场建立的5项地价勉励支撑政策,这些政策正在193号文化确的一系列支撑政策中,内容丰富、专业性强,需求精准掌握,用好用足。
  停车场用地的地价评价和肯定政策。193号文提出,出让地皮建立大众停车场的,可凭据城市大众停车场客观收益状况评价并公道肯定出让地价。那是正在地价评价和肯定的详细要领上,对范例出让大众停车场用地所做的政策规定。
  停车场用地租赁及房钱政策。勉励租赁供给停车场用地,各地能够制订出租或先租后让的勉励政策和房钱尺度。正在实际操作中,各地能够根据国土资源部下发的《国有土地租赁若干意见》(领土资发〔1999〕222号),明白停车场用地的租期、房钱尺度和交纳、租赁条约内容等。
  正在停车场用地租赁限期的挑选上,能够根据具体情况执行短时间租赁和临时租赁。对短时间运用或用于建筑暂时建筑物的地皮,应执行短时间租赁,短时间租赁年限一样平常不超过5年;对需求停止地上建筑物、构筑物建立后临时运用的停车场用地,能够执行临时租赁,详细租赁限期由租赁条约商定,但最长租赁限期不得凌驾法律规定的同类用处土地出让最高年期。
  正在停车场用地房钱尺度确实定上,停车场地皮租赁的房钱尺度应取地价尺度相平衡。承租人获得停车场用地时已领取其他地皮用度的,房钱尺度应按全额地价折算;承租人获得地皮时领取了征地、拆迁等地皮用度的,房钱尺度应按扣除有关用度后的地价余额折算。
  正在停车场用地房钱的交纳上,接纳短时间租赁的,一样平常按年度或季度交纳房钱;接纳临时租赁的,应正在国有土地租赁条约中明白商定地皮房钱交纳的工夫、房钱调解的工夫距离和调解体式格局。
  正在停车场用地租赁条约的签署上,租赁限期6个月以上的,该当签署租赁条约,条约内容该当包孕出租方、承租方、出租宗天的位置、局限、面积、用处、租赁限期、地皮运用前提、地皮房钱尺度、领取工夫和领取体式格局、地皮房钱尺度调解的工夫和调解幅度、出租方和承租方的权利义务等。
  住宅小区内增添泊车设备面积免收地价政策。193号文提出,正在相符计划相干标准规范的条件下,正在已建成的住宅小区内增添泊车设备建筑面积的,可不增收地皮价款。这项政策是减缓现有住宅小区泊车易的主要支撑政策,其本质是盘活存量用地建立停车场。
  各地正在实行那一政策时要掌握两点,一是免地价政策只适用于已建成的住宅小区,待建的住宅小区、已建成的其他设备如阛阓、办公楼等增添泊车面积的,不实用免地价政策;二是增添泊车设备建筑面积必需相符计划相干标准规范,未经核准私自增添泊车设备建筑面积的,不享用免地价政策。
  应用地下空间建停车场地价优惠政策。193号文划定,正在城市道路、广场、公园绿地等公共设施下建立停车场,以出让等有偿体式格局供天的,可按地表出让建立用地使用权价钱的肯定比例肯定出让底价,详细比例由市、县政府凭据本地实际情况肯定,并背社会公示。那一政策,不仅是对开发利用地下空间建停车场正在地价上的支撑勉励,也触及地皮权益设定和底价肯定等法律政策要求。各地正在操纵中,应注意掌握四点:
  正在地皮权益的设定上,根据《物权法》第136条和《勤俭集约应用地皮划定》(国土资源部61命令)关于建立用地使用权能够正在地皮的地表、地上、大概地下离别设立的划定,出让地下空间建立停车场的,该地下停车场地皮使用权应设立为地下建立用地使用权。
  停车场地下建立用地使用权的获得体式格局、地皮用处和运用年期,参照正在地表设立的建立用地使用权相关规定。也就是说,正在供天体式格局上,地下停车场设备项目相符划拨用地目次的,能够划拨体式格局供天,不符合的,以有偿体式格局供天。正在地皮用处上,根据《土地利用近况分类》(国家标准),停车场用地属于交通运输用地类中的街巷用地。正在运用年期上,停车场用地出让的,无论是零丁建立照样配建,出让年限最高不超过50年。以租赁体式格局供给的,租赁年限正在条约中商定,最长租赁限期不得凌驾同类用处土地出让最高年期。
  出让停车场地下建立用地使用权的,出让底价参考地表停车场用地出让底价的肯定比例肯定,因为各地状况差别,因而,占多大比例由中央自行肯定,那是193号文从政策上付与市、县正在地下停车场出让地皮的订价权。
  当局肯定的停车场用地出让底价,正在土地出让成交后,应签署出让条约,将出让效果背社会宣布,宣布的出让效果除领土资发〔2006〕114号文件划定的内容中,还要宣布该宗天的出让底价,接管社会监督。
  超配建地下停车场不计支地价政策。193号文化确提出,对新建修建充分利用地下空间,凌驾泊车配建尺度建立地下停车场,并作为大众停车场背社会开放的超配局部,相符计划的,可不计支地皮价款。对193号文中的那一地价支撑政策,中央正在实行中要正确掌握政策优惠的约束条件,范例操纵,不克不及私自扩大政策内在。详细要掌握3个约束条件:
  一是该政策仅适用于当局供给地皮新建建筑物时应用地下空间建停车场的情况,对已有建筑物开发利用地下空间建停车场的,不实用该政策。
  二是该政策仅适用于相符计划的超配建局部的停车场,计划肯定的配建停车场局部,不实用该政策。
  三是该政策仅实用于超配局部作为大众停车场背社会开放的状况,已背社会开放的停车场,不实用该政策。

  4 存量地皮上建停车场,当局只收缴土地出让纯收益
  193号文提出,对营利性机构应用存量建立用地处置停车场建立,触及划拨建立用地使用权出让(租赁)或让渡的,正在本地皮用处相符计划相干标准规范的条件下,可不改动地皮用处,许可补缴土地出让金(房钱),解决和谈出让或租赁手续。
  那一政策的中心,是经由过程划拨地皮使用权自行补办出让(租赁)手续和划拨地皮使用权让渡时解决出让手续并补缴土地出让金的体式格局,范例停车场用地管理,勉励盘活应用存量地皮。中央国土资源管理部门正在解决上述用地手续时,要根据《和谈出让国有土地使用权范例》范例操纵:
  一种情况是本地皮使用权人自行补办出让手续政策。即营利性机构应用存量建立用地处置停车场建立,触及划拨建立用地使用权出让的,市、县国土资源管理部门该当构造对申请地块的出让地皮使用权市场价格和划拨地皮使用权权益价钱停止评价,估价基准期日为拟出让时点。不改动地皮用处的,应补缴的土地出让金即是拟出让时的出让地皮使用权市场价格取拟出让时的划拨地皮使用权权益价钱之差;改动地皮用处的,应交纳的土地出让金即是拟出让时的新地皮运用条件下出让地皮使用权市场价格取拟出让时的本地皮运用条件下划拨地皮使用权权益价钱之差。
  另一种情况是划拨地皮使用权让渡中补办出让手续。即营利性机构应用存量建立用地处置停车场建立,触及划拨建立用地使用权让渡的,经市、县人民政府核准,能够由受让人解决和谈出让,市、县国土资源管理部门该当构造对申请让渡地块的出让地皮使用权和划拨地皮使用权市场价格停止评价,估价基准期日为拟出让时点。让渡后不改动地皮用处的,应补缴的出让金即是拟出让时的出让地皮使用权市场价格取划拨地皮使用权权益价钱之差;让渡后改动地皮用处的,应补缴的出让金即是拟出让时的新地皮运用条件下出让地皮使用权市场价格取本地皮运用条件下划拨地皮使用权权益价钱之差。
  总之,应用存量地皮处置停车场建立,无论是用地者自行补办出让手续照样让渡划拨地皮时由受让人解决出让手续,对当局来讲,收缴的只是土地出让纯收益局部,而不是收缴齐地价。

  5 有利于节天的手艺和形式,可细化政策加大支撑
  193号文化确要求,各地要实时总结有利于勤俭集约用地的停车场建立手艺和应用形式,对节天结果显着、有推行代价的节天形式和节天手艺,正在划拨和出让地皮时,可将节天形式、节天手艺作为供天前提,写入供天计划和计划前提,公道评价出让底价,正在供天企图、供天体式格局、供天价钱、开发利用等方面表现政策支撑,逐渐竖立和完美勤俭集约用地的激励机制。
  那就要供各地加速总结推行结果显着的停车场节天手艺和节天形式。正在详细宗天供给中,能够将节天手艺和节天形式写入供天前提,公布供天信息,而不被认定为设定前提限定竞买人;正在拟供地块的地价评价和底价肯定上,节天手艺和节天形式作为订价的身分综合思索;正在供天体式格局上,市县国土资源管理部门要思索有利于推行运用节天手艺和形式的供给体式格局,为停车场用地的获得和开辟建立供应政策支撑。
  总之,关于停车场建立中的节天手艺和节天形式,正在193号文件的落实历程中,各地可进一步细化地皮供给政策措施,加大支撑力度。

  6 堵住以停车场之名圈地,地皮供后管理是要害
  为使193号文的各项政策实在支撑停车场建立,防备以建停车场之名变相“圈地”、“囤天”或改动地皮用处搞房地产开发,增强羁系是要害。正在供后开发利用环节,193号文从4个方面明确提出了羁系步伐:
  市、县国土资源管理部门正在核发划拨决定书、签署出让条约和租赁合同时,该当划定大概商定,停车场建立用地使用权能够整体让渡和转租,不得支解让渡和转租。
  核发划拨决定书、签署出让条约和租赁合同时,该当划定大概商定,不得改动计划肯定的地皮用处,改动停车场用处用于室庐、贸易等房地产开发的,由市、县国土资源管理部门依法发出建立用地使用权。
  正在核发划拨决定书、签署出让条约和租赁合同时,该当划定大概商定,以出让大概租赁体式格局获得停车场建立用地使用权的,能够设定抵押权。以划拨体式格局获得停车场建立用地使用权设定典质的,该当商定划拨建立用地使用权不得零丁设定抵押权,设定房地产抵押权的泊车建立用地使用权以划拨体式格局获得的,该当从拍卖所得的价款中交纳相当于应交纳的地皮使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
  市、县国土资源管理部门要将停车场用地的划拨决定书、出让条约和租赁合一致信息,实时上传地皮市场动态监测羁系体系,合时监测羁系停车场用地的开辟建立状况。

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